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丁祖昱:房地产的海外投资会成为热点

2016-12-16 12:46

12月2日,在北京中国大饭店隆重召开的年度投资盛会“第三届地产全球化暨海外投资高峰 论坛”,吸引了2000多各界精英人士参加。易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱就当前房地产市场状况分析与行业前景判断为话题进行了主题演讲。丁祖昱 先生从当前调控后的房地产市场形势与房地产海外投资两个方面进行分享。

话题一:调控后的房地产市场形势

调控之后的房地产形势中,十月份以后是重要的转折点,十月份之前的三个季度,整个二十多个城市,一路高歌猛进,时间短,幅度大,令人担心。短短两个月的时间,市场发生了比较大的变化:

一是供应急剧减少,这些调控的城市中,大部分的城市的供应都下滑了30-40%,

二是成交有一定幅度的下滑,部分的城市成交下滑到80-90%,更多的城市成交下滑20-30%。

三是短期内的房价得到了一定的抑制,和之前九个月的快速攀升相比,最近两个月基本上很少 有再涨的楼盘,但也看到了个别城市均价出现了让人奇怪的攀升。实际上这是由于成交结构,比如说高端房的成交比例增加,中低端房的供应减少,造成了均价的变 化,事实上目前的整体房价的上市态势得到了一定的抑制。

四是地价,热点城市的土地开始进入到一个全面收缩的状态,比如,在过去两个月当中,上海、北京、南京、苏州这些城市供地基本上停了。很多的土地重新开始调整规划指标和拍地的要求。

对部分之前房地产形势不太热的城市出现土地拍卖火爆场景的现象,丁祖昱先生认为这是对之前价值洼地的重新发掘。他从四方面强调这次调控:

第一是限购。相比2011年的限购,最新一轮的限购从条件和执行方面更加严厉。唯一差异是数量减少,上次限购达到了40个以上,这次限购是20个城市。

第二是限贷。限贷措施比之前有了很明显的提升。二套房最多的要求首付达到80%,比如苏州和南京,还有像上海,70%,而且要求在全国任何一个地方,有过两套房的都算。全国统一联网查你是否贷过款,认房认贷,非常严格。

第三是限价。政府通过开盘前的价格定价来抑制目前的快速攀升的房价,价格难批下来,致使住宅出让、上市的速度减慢。

第四是限资金。这也是目前应该讲对房地产市场影响最大的一个措施。十月初开始,对上海、 深圳、北京这些地方的土地拍卖的资金来源做出相应的限制,不允许银行、信托、保险发债的相关资金进入到土地市场,必须房企通过自有资金才能拿地。致使十月 份到十一月份拿地排在前20位的企业中,70%都是央企、国企。

丁祖昱先生认为,政府对于市场秩序的管理,已经非常到位。他提到央视,新闻联播已经连续点了两批房企以及中介公司的名,他坚信接下来违规的会继续被点名,查处,且处罚力度会越来越重,比如评级降级等。

关于2016年与2017年的市场,丁祖昱先生认为2016年会达到中国近期市场的最顶 峰。目前来看全国总体房地产成交总面积金额会突破15亿平方米,而去年是12.8亿平方米,12月份可能会达到12万亿,去年是9万亿多的总金额。 但2017年,会由于整体市场的调控,包括对今年很多需求的提前释放,可能会出现房地产成交量、成交金额低于今年的现象,会趋近于2015年的水平,但面 积可能会比2015年略高一点。

丁祖昱先生指出,短期内房价不再攀升,但中长期来看,光靠行政手段来抑制房价比较单一, 还需要通过供应来调整整体的供求关系。但是,目前在一线和部分二线热点城市,供应量仍然不足。但对部分短期内攀升比较大的一线,二线城市,供应基本上可以 达到一个平衡的程度。对于房企,十一月份达到突破三千亿的有两家,突破一千亿的房企加在一起已经有十家,到年末我估计会达到十一家或者十二家。第20位房 企年末总销售金额也会突破六百亿,所以2016年和2015年房企出现了增长上的天壤之别。2015年里第四位的房企总金额750亿左右,今年达到 1100亿左右,上升幅度非常快。是2017年的房企,特别是今年扩张速度快的民营企业,压力会更大一些。但是考虑到房地产对整体中国经济的作用,不需要 对房地产行业过分的悲观。

话题二:房地产海外投资

丁祖昱先生认为,房地产的海外投资会成为热点。在过去三年,房地产海外投资已经成为众多房企的重要选择,他指出房企海外投资分成三类:

第一类是资产配置。通过购买大宗资产,通过长期运营这些大宗资产实现整体的资产全球化的配置。

第二类是海外进行房地产开发销售,这些企业已经进入到海外十多个国家,数十个城市进行相关的运作。类似于今天在国内的房地产企业的传统开发销售模式。但是他们的主要的目标对象、购买群体还是我们今天中国的购房群体。

第三类是房企业,主要是一些民营企业,主要做一些资产的转移,把相关的资金进入到海外市场中去。

丁祖昱认为,这三类海外投资会相对保持一个比较平稳的增长。他强调,在海外投资房地产最核心的指标是当地的经济以及一个稳定的投资回报率。这也是今天,无论是企业,还是个人,做海外投资的最重要的一个判断因素。

在最后,丁祖昱先生提出3个供投资海外房地产的个人和企业参考的指标,可有效帮助保值增值:

第一,想到这个地方移民。

第二,这个地方能提供比较好的教育和教育资源。

第三,在那里购买房子,租赁有一个非常稳定的回报。


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