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刘志峰:中国房地产海外投资6大特征及6条建议

2016-12-07 10:26
2016年12月2日,由中国房地产业协会主办,中国房地产海外投融资服务平台执行主办,亨瑞集团承办的“第三届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京中国大饭店盛大开幕。此次峰会持续了两天的时间,吸引了超过2000名的企业家、投资者和高净值人士参加,两天累计参会人数总和2000多人。
 

 
       中国房地产业协会刘志峰会长为大会作了发言。刘志峰会长提到,受经济全球化,中国国内房地产供需的变化和多元化发展的需要,中国房地产海外投资的步伐进一步加快,据不完全统计,2014年,中国房地产海外投资总额165亿美元,2015年为250亿美元,2016年一到九月份为252亿美元,超过了去年的总和。
      中国已成为世界上第二大跨境房地产投资的国家。刘志峰会长指出,中国房地产海外投资总额逐渐增长的同时,也发生了一些积极的变化。具有以下六个方面的特征:
      一个是房地产企业在海外实际购买土地,自行设计、施工、建设、自主销售或者是委托销售;二是房地产通过收购或者是直接购买的手段投资房地产项目;三是开放产业兴城,人居兴城的模式,在海外投资项目,并输入相关产业;四是以住宅产业化,绿色节能为输送方式,在一些发展中国家、金砖国家参与保障房、政府公寓的建设;五是以基金、保险等方式,在一些发达国家投资具有稳定收益的商业办公楼等不动产项目;六是中国公民出自子女教育或者是海外自住等考虑在美国、澳大利亚、加拿大等各国购买住房或者居住性住宅。
      刘志峰会长在发言中提到,2013年开始,中国房地产海外投资也出现了积极变化。具体表现为房地产的境外开放由单一面向所在国的买家,逐步向以当地客户为主销售转变;将国内传统的开放模式移到国外,以上下游产业共同走出去的方向转变;由成熟的欧美市场向新兴的亚洲中东市场,拉丁美洲,特别是东南亚和金砖国家拓展市场;由单一项目的建设向产业和服务配套的人居新城建设转变;由投资住宅、商业、办公楼向投资产业园区、文化旅游、大健康、主题公园等综合项目转变;由过去的大多数由大企业参与,向更多的中小企业赴海外投资转变;由单一的项目和资产配置,向土地筹备的战略发展转变等。
      刘志峰会长强调,海外投资快速发展的同时,也要看到自身的不足。
      一个是国内放企在欧美的成熟市场开拓空间狭小,很难进入其主流市场;二是在当地的法律、金融、文化、商业等政策和行业惯例不熟悉,沟通和融合有困难;三是国内企业在风险和利率波动的应对能力差,暴露了市场风险不够,商业能力不足,决策不整等弱点;四是投资境外房地产事前、事中、事后的审批、准入、备案,要求限制等流程了解不够,出现了项目还没有动工,就付出了一定的学费;第五,设计的交易架构不合理,组成的团队水土不服,特别是在税收、商标、知识产权、环境和文化保护等方面前期的市场调研不够。合同执行过程中暴露出了一些无法弥补的漏洞,付出了很大的代价。
      针对以上的问题,刘志峰会长提出六条建议:
      一个是房地产海外投资要在理念上有所创新突破。要按照中央提出的开放共享的发展理念,抱着学习的态度,开展房地产交流合作。不能再以单一的数量和规模发展为导向,复制国内已有的模式走出去。要有质量和稳健的发展。
      二是“一带一路”和国际产能合作,与住宅产业化,绿色建材,采购业等上下游产业捆绑合作,形成房地产业与建材业和相关产业同船出海的局面。在供给侧形成新的海外市场需求。
      三是认真做好项目尽职调查,一个评估、产权、抵押物等方面的法律风险,并在规划、环评、税费、政府监管等方面将对应的要求进行强劲的尽职调查。特别是要注意承包商、分包商、供应商的职责调查。
      四是做好两个借力,什么两个借力呢,就是要借力当地的咨询顾问机构开拓市场,提供服务,二是借力第三方机构组织好项目实施前的调研和谈判,合同签署和交接服务等,避免造成投资风险。
      五是要加强与商务部,中国贸促会,国内使领馆,金融机构,特别是中资银行在海外的窗口合作,并加强与驻外驻华使馆的合作,了解当地信息。
      六是发挥中房协海外投融资平台的作用,找准服务定位,提高素质和能力,在信息、资金、法律服务、专业培训等方面提供帮助。倡导条件逐步制定中国房地产在海外投资的个别地区分类的服务指南。
      最后,刘志峰会长希望对参会的国家机构给予平台更多的支持,并表达了中房协将以开放、融合、共享的态度向大家学习,并尽最大可能,努力为大家提供有效的服务的意愿。
 
      第三届全球投资峰会
      12月2-3日,一年一度的投资盛会“第三届地产全球化暨海外投资高峰论坛”,在北京中国大饭店隆重举办。由中国房地产业协会主办,中国房地产海外投融资服务平台执行主办,亨瑞集团承办,以“投资创新 共赢全球”为主题。美国、加拿大、希腊、瑞士、卢森堡等数国驻华大使及官员亲临现场,中房协刘志峰会长、原商务部副部长魏建国、著名经济学家李稻葵、中国投资协会副会长刘慧勇、中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云、亨瑞集团董事局主席邹亨瑞博士、美国最大地产商LENNAR集团总裁Chris Marlin、麻省理工面试官Steven Hendryx等百余位大咖嘉宾齐聚一堂,两天累计参会人数高达两千余人,气氛火爆,座无虚席。峰会承办方亨瑞集团与财富管理领导者钜派投资集团、兆瑞资本与美国最大地产商LENNAR集团、亨瑞集团与Invest UK分别签署了战略合作协议。亨瑞集团联合中国房地产业协会、北京大学经济学院编撰的《中国海外房地产投资蓝皮书》在现场正式发布,将对地产企业和个人投资者的海外投资产生积极参考和指导作用!
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